⏱️ Okuma Süresi: 2 dk
📝 Kelime: 400
🕐 Son Güncelleme: 03.10.2026 11:48
📌 Öne Çıkan Başlıklar
- İstanbul’da bir iş yeri sahibi, 2005 yılından bu yana kiracısı olan kişinin ödediği kiranın rayicin altında kaldığı gerekçesiyle kira tespit davası açtı.
- Yerel mahkeme, “5 yıllık süre dolmadı” gerekçesiyle davayı reddetse de Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin esas alınması gerektiğine hükmederek kararı bozdu.
- Bu karar, uzun süreli kira sözleşmelerinde hak ve nesafet ilkelerinin uygulanması açısından kira hukukunda yeni bir dönemi başlattı.
Türkiye’de gayrimenkul piyasasında yaşanan fahiş kira artışları ve enflasyonist ortam, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki hukuki ihtilafları zirveye taşıdı. Son olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, milyonlarca mülk sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiren, kira hukukunda ezber bozan bir karara imza attı. Kira tespit davası süreçlerinde “5 yıl” şartının nasıl hesaplanması gerektiğine dair net bir yol haritası çizen yüksek mahkeme, yerel mahkemelerin dar yorumlarını ortadan kaldırdı.
Davanın Geçmişi ve Yargıtay’ın Müdahalesi
Olay, İstanbul’da 2005 yılından bu yana devam eden bir kira ilişkisine dayanıyor. Mülk sahibi, 2021 yılında kiracısının ödediği 22 bin liralık kiranın güncel rayiç bedellerin çok altında kaldığını belirterek kira tespit davası açtı. Yerel mahkeme, 2018 yılında yapılan sözleşmeyi baz alarak, “5 yıllık sürenin dolmadığı” gerekçesiyle talebi reddetti. Ancak Yargıtay, bu yaklaşımın eksik araştırma içerdiğini vurguladı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerini hatırlatarak, sözleşme yenilemelerinin kira süresini sıfırlamayacağını belirtti. Mahkemenin, taraflar arasındaki asıl kira başlangıç tarihini (2005) dikkate alması ve 2018’deki sözleşmenin sadece mevcut durumu güncelleyen bir metin olup olmadığını araştırması gerektiğine hükmetti. Bu durum, ekonomik dengelerin bozulduğu dönemlerde mülk sahiplerinin elini güçlendiren bir emsal teşkil ediyor.
Hak ve Nesafet İlkesi Nasıl Uygulanacak?
Yüksek mahkemenin kararına göre, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli; üretici fiyat endeksi (ÜFE), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak “hakkaniyete uygun” şekilde belirlenmelidir. Bu karar, güncel piyasa koşullarının gündemdeki ekonomik yansımaları ile doğrudan örtüşmektedir.
Mahkemelerin Görevi: Delilleri Tartışmak
Yargıtay, yerel mahkemelerin sadece sözleşme metnine bakarak karar vermesini “eksik araştırma” olarak nitelendirdi. Mahkemenin görevinin sunulan delilleri tartışmak, emsal kira bedellerini incelemek ve hakkaniyet ilkesini gözetmek olduğu vurgulandı. Özellikle uzun süreli kiracılarda, kira artış şartı olsa dahi, rayiçlerin çok altında kalınması durumunda mülk sahibinin kira tespit davası açma hakkı bulunduğu teyit edilmiş oldu. Benzer hukuki süreçler hakkında bilgi almak isteyenler güncel gelişmeleri yakından takip edebilirler.
Bu karar, kira hukukunda mülkiyet hakkının korunması ve piyasa gerçeklerinin mahkeme kararlarına yansıtılması noktasında kritik bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor.
